Investire in un immobile a New York può rivelarsi redditizio, ma occorre risolvere il problema dell'importo elevato

Acquistare una casa a New York può rivelarsi un investimento molto interessante perché:

• la redditività di affittare casa a New York è più elevata che in Italia
• le regole statunitensi tutelano il proprietario
• ci sono servizi chiavi in mano, specifici per acquirenti italiani.

In periodi d'incertezza come questo, è rasserenante possedere casa in una nazione solida come gli USA. New York offre un mercato liquido, dove hai più scelta nell'acquistare e più velocità nel vendere e monetizzare.

Perché acquistare adesso

Con la crisi dovuta al covid-19, nel 2020 i prezzi degli immobili della Grande Mela si sono abbassati molto. Il mercato adesso sta recuperando e — considerati i prezzi più bassi — questo è probabilmente il momento ideale per acquistare, soprattutto se punti ad un investimento di medio-lungo periodo.

Il problema è che a New York i prezzi al metro quadro hanno un valore elevato, quindi anche l'acquisto di un piccolo appartamento richiede l'impiego di un certo capitale. Questo aspetto potrebbe scoraggiare alcuni dal realizzare quel che può rivelarsi un investimento azzeccato.

Ma allora, come effettuare un investimento che possa rivelarsi il più possibile redditizio, riducendo al minimo i rischi?

Cercare l'appartamento leggendo le inserzioni degli appartamenti in vendita non è sufficiente. Occorre un approccio che ti consenta di:

• individuare gli immobili più adatti al tuo caso specifico
• calcolare la possibile redditività dell'investimento
• ridurre il carico fiscale
• evitare i possibili errori.

In questo articolo vedremo alcune soluzioni che potresti sfruttare. Se vorrai, a fine pagina troverai il modulo per essere messo in contatto gratuitamente e senza impegno con professionisti italiani a New York capaci di fornirti una soluzione chiavi in mano.

Quali sono i prezzi di esempio al metro quadro

Rispetto alle città italiane, New York è cara. Per le zone pregiate del centro puoi prendere come riferimento un prezzo a metro quadro di 15mila dollari, mentre per la periferia circa 8mila dollari a metro quadro.

Nel caso specifico di Manhattan, un appartamento di lusso può costare sui 20mila dollari a metro quadro — mentre un normale appartamento in condominio può costare sui 16mila dollari a metro quadro.

Quando sei alla ricerca di un immobile particolarmente interessante come investimento, sappi che a New York le opportunità migliori partono dal milione di dollari in su.

In particolare, sopra i 2 milioni di dollari puoi acquistare singoli edifici composti da più appartamenti (detti multi-family), particolarmente ricercati dagli investitori per via della loro redditività.

C'è poi il caso particolare degli appartamenti in co-op, dove non acquisti l'immobile ma le quote della società che lo possiede. Il prezzo a metro quadro è più basso, sui 10mila dollari, tuttavia il processo di acquisto prevede un colloquio con il Comitato di Direzione e spesso sussistono restrizioni alla locazione a terzi.

Volendo semplificare — ed escludendo il caso delle co-op — potremmo dire che le fasce di prezzo tra cui orientarti sono tre:

• fascia normale, dai 500mila al milione di dollari
• fascia alta, dal milione ai 2 milioni di dollari
• fascia lusso, oltre i 2 milioni di dollari.

Quanto potresti incassare dai canoni d'affitto

A New York il canone da locazione può rivelarsi particolarmente elevato, superiore in percentuale rispetto a quanto siamo abituati in Italia. Questo rende il mercato newyorkese assai attraente per chi desidera investire in un immobile da affittare per ricavarne una rendita.

Ad esempio, acquistando la proprietà giusta, il canone di locazione può ammontare a circa il 6-12% annuo del prezzo pagato per l'immobile, rispetto magari al 3-4% che spesso si ottiene in Italia.

Tuttavia, per calcolare il tuo profitto nel dare in affitto l'immobile, tieni conto che al canone va sottratto il costo delle spese condominiali, le tasse immobiliari e magari le spese per far gestire l'immobile.

Il profitto risultante viene chiamato NOI, Net Operating Income. Quando dividi questo profitto per il valore di mercato dell'immobile, allora ottieni il Cap Rate (Capitalization Rate = NOI / Valore immobile).

Un immobile a New York con un canone di locazione attorno al 6-12% del valore dell'immobile, una volta tolti costi e tasse potrebbe restiturti un Cap Rate attorno al 5% — e questo è l'indicatore che probabilmente ti interessa di più.

Quando parlerai con l'agente immobiliare italiano a New York, i due termini NOI e Cap Rate torneranno fuori spesso. Ad esempio, se dirai al consulente che il tuo obiettivo è un guadagno netto (NOI) di 80mila dollari all'anno, questi potrebbe mostrarti un immobile dal prezzo di 1,6 milioni di dollari in una zona con Cap Rate del 5%.

Come districarsi tra tutte le offerte sul mercato

In Italia un'agenzia immobiliare è solita vendere gli immobili con cui ha accordi diretti con i proprietari per la vendita.

A New York invece esiste una struttura informatica per cui un agente immobiliare può proporre al potenziale acquirente tutti gli immobili in vendita disponibili nel mercato, non solo i propri.

Il primo vantaggio è che, da acquirente, ti basta entrare in contatto con un solo agente per accedere a tutte le opportunità disponibili.

Il secondo vantaggio è che, per ogni specifico immobile, potrai conoscere lo storico dei prezzi delle transazioni passate, con un forte beneficio di chiarezza e trasparenza. Potrai sapere anche quali sono i canoni d'affitto tipici di una certa zona e quali i Cap Rate.

Il terzo vantaggio è che il professionista può fornirti una consulenza più approfondita di quella solitamente disponibile in Italia. Partendo da numeri concreti di mercato, in base alle tue specifiche esigenze e profilo di investimento, il consulente potrà identificare una selezione di immobili adatta ai tuoi obiettivi economici e finanziari.

Trova l'immobile giusto grazie a professionisti italiani

Le necessità di un acquirente immobiliare italiano sono differenti e più complesse rispetto a quelle del tipico acquirente newyorkese.

La buona notizia è che a New York esiste una vivace e competente comunità di agenti immobiliari nati in Italia, che vivono a New York da anni e abituati a lavorare con i connazionali d'oltreoceano.

Parlare con un professionista italiano, competente e con lunga esperienza della città, significa poter trovare casa a New York con chi parla la tua lingua, capisce la tua cultura, ha presente le particolarità della fiscalità italiana, intuisce ciò di cui hai bisogno e ha sviluppato procedure e servizi appositi per soddisfare al meglio i clienti come te.

In più, un professionista specializzato può fornirti un servizio chiavi in mano per trovare l'inquilino, gestire la relazione e farti ricavare un profitto togliendoti qualsiasi preoccupazione.

Tre cautele da chiedere all'agente immobiliare

Tipicamente gli immobili vengono acquistati con un finanziamento, che ad esempio potrebbe coprire circa il 70% del prezzo dell'immobile. Se trovi un immobile da 1 milione di dollari che ti sembra adatto, 300mila dollari potresti metterli tu e gli altri 700mila la banca.

La prima cautela da seguire è che il tasso di interesse del mutuo deve essere minore rispetto al Cap Rate offerto dall'immobile.

In pratica vuoi che l'immobile porti a te un profitto percentuale maggiore di quanto tu paghi alla banca. Se ad esempio il Cap Rate dell'immobile è del 5%, il tasso d'interesse dovrà essere inferiore, ad esempio 3%.

Per cautelarti al meglio, probabilmente ti conviene chiedere all'agente di selezionare solo immobili tali che il NOI possa coprire l'intera rata del mutuo, sia la quota in conto interesse ma anche quella in conto capitale.

Secondo aspetto chiave: il mercato immobiliare va a cicli, con alti e bassi. E non sai mai se stai acquistando al picco del ciclo, dopo il quale potrebbero seguire 1-2 anni difficili e poi una nuova ripresa.

Per cautelarti anche su questo aspetto, chiederai all'agente immobiliare che ti prepari un modello che includa anche lo scenario dove il canone d'affitto sia del 10% inferiore all'attuale media di mercato — per verificare se lo scenario peggiore sia comunque per te accettabile.

Il terzo aspetto chiave da accertare insieme all'agente è quali siano le motivazioni del venditore. Perché il proprietario mette in vendita l'immobile — e perché proprio adesso?

Il rischio principale è trovarsi di fronte ad un immobile con un problema non evidenziato dal proprietario. Immagina ad esempio ci sia un guasto all'impianto di riscaldamento e che il proprietario attuale non voglia accollarsi la spesa per sistemarlo. Metterà l'immobile sul mercato, senza evidenziarne il difetto.

Proprio per evitare casi come questo, a New York esistono servizi specializzati di ispezione, con professionisti in grado di trovare i possibili difetti dell'immobile prima del tuo eventuale acquisto.

Un servizio simile, anche per immobili multi-family composti da 3-4 appartamenti, potrebbe costare meno di 500 dollari. Il report che riceverai conterrà un elenco con tutti i problemi riscontrati.

Come ridurre il carico fiscale

Un altro aspetto di cui avrai ampio modo di parlare con l'agente immobiliare è quello fiscale. Ad esempio, l'agente potrebbe aiutarti a creare un tuo veicolo di investimento per abbattere la tassazione sul reddito, quella sulle future plusvalenze e anche le imposte di successione.

Tipicamente questo veicolo sarà una LLC (Limited Liability Company), ovvero una società a responsabilità limitata di diritto statunitense — la quale avrà anche un proprio conto bancario.

Possedere una LLC ti permette di mettere a costo una casistica di spese più ampia rispetto alla prassi italiana, riducendo le tasse. In più, ti consente di evitare le tasse di successione.

All'atto pratico, negli Stati Uniti si può costituire una LLC nel giro di 48 ore, con una spesa di poche centinaia di euro.

L'altra buona notizia è che puoi ammortizzare il costo dell'immobile per 27 anni. Significa che, in molti scenari, l'immobile ti porterà un flusso di cassa positivo ma in presenza di un risultato fiscale in perdita — e con la possibilità di trascinarlo nel tempo.

In più, sono in larga parte fiscalmente deducibili anche i costi di viaggio, vitto e alloggio legati all'investimento.

I passaggi per scegliere e acquistare un immobile

1. la scoperta delle tue esigenze — che potrebbe iniziare con una videochiamata con l'agente immobiliare, durante la quale racconterai cosa potresti volere da un immobile. Ad esempio:

• stai pensando a un immobile che sia prima di tutto un investimento da mettere a reddito, o forse sei in cerca di una casa a New York per abitarci?
• su quale fascia di prezzo sei maggiormente orientato?
• c'è una zona di New York verso la quale hai preferenze?
• cosa ti aspetti dall'investimento e quale tasso di redditività o possibile plusvalenza ti renderebbe particolarmente soddisfatto?

Dal dialogo con l'agente potrebbero emergere opportunità e vantaggi ai quali non avevi pensato inizialmente, tanto che a volte non è detto una sola videochiamata sia sufficiente per definire le caratteristiche dell'immobile obiettivo.

2. la presentazione degli immobili — l'agente, dopo aver ascoltato le tue esigenze, gratuitamente e senza impegno effettuerà un'apposita ricerca e ti presenterà una selezione di immobili. Per ognuno ti spiegherà costi, vantaggi e possibile ritorno sull'investimento.

Se noti uno o più immobili che più di altri stimola il tuo interesse, potrai approfondirne le caratteristiche — magari organizzando una visita in loco.

3. la definizione e presentazione dell'offerta — se troverai un immobile che ti soddisfa, darai mandato all'agente di presentare un'offerta al venditore. Studierete quale possa essere la proposta più adatta — ad esempio con un ribasso del 5-10% rispetto alla valutazione iniziale.

All'agente indicherai anche i tempi entro cui effettuare l'operazione.

4. l'accettazione dell'offerta — una volta presentata e accettata l'offerta, un avvocato che rappresenta te come acquirente ti aiuterà nel verificare il contratto di vendita e la documentazione relativa al condominio.

Perfezionato il contratto, verserai una caparra del 10% sul conto fiduciario dell'avvocato del venditore.

Il consiglio del condominio esaminerà la tua descrizione e altri documenti, per emettere la rinuncia al diritto di prelazione.

A quel punto, presso l'avvocato che rappresenta il venditore, avverrà la chiusura della transazione con il passaggio di proprietà e il pagamento del restante 90% sul prezzo pattutito.

Complimenti! Da questo momento l'immobile è tuo. Il tutto con una procedura che in genere richiede meno di 60 giorni.

L'agente immobiliare ti aiuterà in tutti i passaggi, coordinando il lavoro degli altri professionisti per quegli aspetti, tra cui contratti e verifica del titolo di proprietà, che in Italia vengono solitamente svolti dal notaio.

Nell'eventualità fosse opportuno stipulare un mutuo, l'agente potrà metterti in contatto con alcuni tra i partner finanziari più adatti.

Ah, nota bene: i costi della transazione di solito sono proporzionalmente inferiori rispetto a quelli italiani. Tra l'altro le commissioni di intermediazione sono di competenza del venditore: significa che all'agente immobiliare non dovrai nulla.

Comprare un immobile per tenerlo a lungo

Un immobile a New York potrà portarti benefici per molti anni. Molti acquirenti italiani, quando si chiede loro l'obiettivo dell'investimento, rispondono “sto comprando un appartamento per i miei figli” oppure “acquisto la casa che, tra vent'anni, diventerà della mia nipotina”.

Ma perché chi compra a New York solitamente ha un'ottica di medio-lungo periodo?

Guarda l'immagine seguente. È la piramide demografica della popolazione in Italia aggiornata al 2019. Per ogni fascia d'età puoi farti un'idea di quanti residenti ci sono:

Come vedi, purtroppo l'Italia invecchia. Ad esempio, la popolazione dai 50 ai 54 anni è il doppio rispetto a quella dai 0 ai 4 anni. Secondo te, quale sarà l'effetto tra vent'anni sui prezzi degli immobili italiani?

Quella seguente è invece la piramide demografica negli USA:

Come vedi, ha una distribuzione della popolazione più equilibrata. C'è sì un lieve calo demografico, ma non evidente come da noi.

Alla luce di questi aspetti, immagina due immobili: uno in Italia e uno a Manhattan, entrambi che attualmente valgono 1 milione di euro. Tra vent'anni, quale dei due probabilmente avrà acquisito maggior valore e sarai più soddisfatto di possedere?

Chi investe nel mattone della Grande Mela parte dal presupposto che questa città resterà centrale nell'economia e nella finanza mondiale, con un patrimonio immobiliare che continuerà ad attrarre capitali internazionali e lavoratori in cerca di opportunità di carriera.