Perché tanti italiani hanno preso casa a Miami?
1. Lo stile di vita è ideale
A Miami puoi andare in spiaggia tutto l'anno: la temperatura minima è di 17 gradi a gennaio, la massima di 31 gradi in agosto.
È una città eccellente per lo shopping e per il cibo. Moda, intrattenimento, lusso, arte e cultura sono tra quanto di meglio gli USA possano offrire.
Miami è ricca di quartieri dalla vivace vita notturna. Cucina sana, con grande scelta di specialità sudamericane e caraibiche. Il trasporto pubblico è ottimo, tanto che Miami è una delle poche città americane dove per spostarti non hai bisogno dell'auto.
2. Gli immobili sono di ottima qualità
Tipicamente ti troverai a scegliere tra queste due tipologie di immobili:
- l'appartamento con vista oceano
- la grande casa singola con giardino e piscina.
Chi sceglie l'appartamento vista oceano di solito lo fa perché:
- rispetto alla casa singola, i prezzi sono più bassi e c'è maggior scelta
- è gradevole avere la spiaggia a due passi e poter ammirare l'oceano dal salotto di casa
- di solito la zona attorno al condominio è ricca di negozi, ristoranti e luoghi d'interesse
- le spese di manutenzione sono minori
- puoi sfruttare gli spazi comuni e i servizi
- ci sono condomini forniti non solo di ristorante interno ma anche di servizio di conciergerie, per qualsiasi tipo di ricerca e prenotazione.
Chi sceglie la casa singola, con giardino e piscina, lo fa per la privacy, la bellezza e spaziosità degli interni.
Se scegli la tipica casa singola, potrai godere di una zona giorno molto grande, in alcuni casi con soffitti alti circa 6 metri. All'esterno, oltre alla piscina, avrai a tua disposizione la zona barbecue e l'area relax.
3. I prezzi sono interessanti, in costante crescita
A Miami un appartamento costa mediamente sui 4mila euro a metro quadro. Ad esempio:
— per un bilocale dai 60 ai 90mq, puoi immaginarti un costo dai 250mila dollari in su
— per un trilocale nella fascia dai 100 ai 140mq, puoi immaginarti un investimento che parte dai 350mila dollari.
La tipica casa per famiglia adesso costa mediamente 500mila dollari. Nota che il prezzo è cresciuto costantemente nel tempo. Chi ha investito in un immobile a Miami nel 2012, dopo 10 anni ha mediamente più che raddoppiato il proprio capitale iniziale.
Ma perché i prezzi sono saliti in modo costante?
Uno dei motivi è che Miami sta aumentando il proprio peso nel mercato del lavoro: è il secondo polo finanziario negli USA subito dopo New York e diverse aziende stanno trasferendo a Miami il loro quartier generale.
In più, dopo il covid e la diffusione dello smart working, molti americani hanno preferito trasferirsi in una città che offrisse uno stile di vita migliore.
Un terzo motivo è che la numerosa generazione dei Boomer americani sta andando in pensione proprio in questi anni. Nelle città settentrionali degli USA la temperatura invernale è rigida: ad esempio a Chicago la massima a gennaio è di zero gradi e la minima di -6; a Minneapolis la massima è -5 e la minima -14.
Arrivati alla pensione, molti Boomer preferiranno trasferirsi in città come Miami (dove a gennaio la temperatura varia da 17 a 23 gradi) generando un aumento dei prezzi sia per l'affitto che per l'acquisto.
Il prezzo degli immobili ha tuttora ampio spazio di crescita: per confronto, il prezzo a metro quadro di New York è quattro volte quello di Miami.
4. Comprare casa per affittarla rende molto bene
A differenza degli italiani, gli americani si trovano spesso a cambiare città per lavoro e sono meno predisposti a comprar casa. A Miami circa il 70% della popolazione vive in affitto. In più, le regole immobiliari favoriscono i proprietari.
Immagina di acquistare un appartamento a Miami e metterlo in affitto. L'indicatore per capire quanto potresti guadagnare è quello che gli americani chiamao Cap Rate, che è pari al tuo profitto (Net Operating Income) in rapporto al valore dell'immobile.
Il Net Operating Income è pari a quanto ricavi dal canone una volta sottratte le spese condominiali, le tasse immobiliari, l'assicurazione, i costi di gestione inclusi quelli per la società che gestisce l'immobile in tua vece.
Ebbene, a Miami il Cap Rate tipicamente varia tra il 4 e il 5,5%. Se ad esempio acquisti un immobile del valore di 1 milione hai l'opportunità di generare un profitto, sottratte tutte le spese e anche le tasse immobiliari, di circa 50mila dollari all'anno.
E a questo guadagno annuale puoi sommare la rivalutazione dell'immobile.
Se fai il confronto con quanto ti rende un affitto in Italia, il vantaggio di Miami è più che evidente. In più, nel confronto con altri stati americani, in Florida sono più basse sia le tasse immobiliari che quelle sul reddito delle persone fisiche.
5. Hai la sicurezza di investire negli USA
Nella delicata situazione attuale, sempre più investitori italiani scelgono di mettere il capitale al sicuro negli Stati Uniti.
Un primo motivo riguarda il calo della popolazione europea e l'impatto sui prezzi delle case. Guarda l'immagine seguente: è la piramide demografica della popolazione in Italia aggiornata al 2019. Per ogni fascia d'età puoi farti un'idea di quanti residenti ci sono:
Come vedi, purtroppo l'Italia invecchia. Ad esempio, la popolazione dai 50 ai 54 anni è il doppio rispetto a quella dai 0 ai 4 anni. Secondo te, quale sarà l'effetto tra vent'anni sui prezzi degli immobili italiani?
Quella seguente è invece la piramide demografica negli USA:
Come vedi, ha una distribuzione della popolazione più equilibrata. C'è sì un lieve calo demografico, ma non evidente come da noi.
Alla luce di questi aspetti, immagina due immobili: uno in Italia e uno a Miami, entrambi che attualmente valgono 1 milione di euro. Tra vent'anni, quale dei due probabilmente avrà acquisito maggior valore e sarai più soddisfatto di possedere?
Il secondo motivo riguarda il costo dell'energia. Gli USA producono così tanto gas e petrolio da risultare esportatori netti d'energia. L'Italia, come la maggior parte dei paesi europei, si trova in difficoltà dal punto di vista energetico — con impatto negativo sia per l'industria che per l'immobiliare.
Chi compra casa a Miami non lo fa solo per andare in spiaggia tutto l'anno, perché gli immobili producono un buon profitto o perché le tasse sono più basse. Chi investe in Florida guarda lontano e acquista una base per iniziare a prendere confidenza con le opportunità offerte dagli Stati Uniti — imprenditoriali, lavorative, formative e anche di sicurezza.
Ci sono servizi specifici per acquirenti italiani
Le necessità dell'italiano che sta valutando l'acquisto di un immobile a Miami sono differenti e più complesse rispetto a quelle del tipico acquirente statunitense.
La buona notizia è che a Miami lavorano agenti immobiliari nati in Italia, abituati a lavorare con i connazionali d'oltreoceano.
Parlare con un professionista italiano significa poter trovare casa a Miami con chi parla la tua lingua, capisce la tua cultura, ha presente le particolarità della fiscalità italiana, intuisce ciò di cui hai bisogno e ha sviluppato procedure, servizi e contatti appositi per soddisfare al meglio i clienti come te.
Una buona agenzia immobiliare a Miami, composta da professionisti italiani che offrono servizi specifici per la clientela italiana, può aiutarti a:
- trovare l'immobile adatto, cercando tra tutte le offerte sul mercato e restando nel rispetto del tuo budget
- condurre tutto il processo di acquisto, dall'analisi dell'immobile alla stesura dell'offerta fino a suggerirti professionisti e soluzioni per l'eventuale mutuo
- produrre un reddito interessante qualora tu decidessi di mettere l'immobile in affitto, fornendoti un servizio chiavi in mano che ti faccia guadagnare togliendoti qualsiasi preoccupazione
- ridurre le tasse sull'immobile, creando un veicolo d'investimento che abbatta la tassazione sul reddito, quella sulle future plusvalenze e anche le imposte di successione.
In più, un professionista italiano può aiutarti a creare la tua rete di contatti in Florida, per iniziare a sfruttare al meglio le opportunità offerte dagli Stati Uniti.
Ad esempio, nel caso tu voglia fermarti a lungo, può metterti in contatto con società specializzate nella consulenza per il visto. Oppure, nel caso tu voglia spostare una tua attività imprenditoriale negli USA, può metterti in contatto con professionisti fiscali e legali che conoscono le esigenze degli imprenditori italiani.
La parte più divertente? Visitare subito Miami
Dopo le prime videochiamate con l'agenzia immobiliare specializzata nel seguire la clientela italiana, potresti fissare una prima visita — senza impegno — a Miami, con l'obiettivo di:
- conoscere di persona i professionisti che potrebbero seguirti sia nell'acquisto dell'immobile, sia per sfruttare al meglio le opportunità della città
- visitare i tuoi quartieri preferiti con l'occhio di chi sta per prendervi casa, individuando le zone più adatte
- effettuare il sopralluogo di alcuni immobili selezionati, potenzialmente adatti alle tue esigenze.
Conoscere di persona i professionisti che potrebbero seguirti a Miami ti aiuterà a capire direttamente quale supporto potrai attenderti nella città — e se ci sono opportunità legali, fiscali e imprenditoriali che magari non avevi ancora considerato.
In alcuni casi, potresti trovare subito l'immobile che fa per te e decidere di lanciare un'offerta.
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